Võrdlev lähenemine. Määramise meetodid kinnisvara väärtus

Maailma praktika valdkonnas kinnisvara hindamine tööd kasutatakse kolme lähenemist:

• võrdlevaid või turul;
• kallis;
• tulus.

Meetodi valik sõltub objekti hindamise ja tegelikku olukorda, mis on välja töötatud umbes konkreetse tüüpi kinnisvara. Kuid kõige usaldusväärne meetod peetakse veel võrdlev lähenemine määramisel maksustamishinnas.

Aluspõhimõtted võrdleva hindamise

Võrdlev lähenemine - tehnikate kogum määrata turuväärtus vara. Eeldatav vara võrreldes sarnaste objektide.

Maksubaasi põhineb järgmistel põhimõtetel:

• Nõudlus ja pakkumine. Need kaks näitajat on omavahel lahutamatult seotud, piiratud arvul ettepanekuid tõstatab nõudlus, ja vastupidi, seda rohkem pakkumisi, seda vähem.
• Vahetus. Ei ostja ei maksa kõrgemat hinda kui vara sarnaste omadustega vähem väärt.

Mõiste turuväärtus on peaaegu identne Tasakaalu mõiste hinnaga. Tasakaaluline hind - on kvantitatiivsete näitajate ja hinnakujunduse teguritest, mis määravad nõudluse ja pakkumise projekti, mis on võrreldes.

Peamised valikukriteeriumid võrdlusandmeid määrata kinnisvara väärtus

Elemente, mis võetakse arvesse võrdlev analüüs, suur hulk ja nende kombinatsioon on peaaegu võrdne lõpmatuseni. Seega, kui analüüsile piiratud teatud hulk tegureid, mis avaldavad otsest mõju hindade kohta.

võrreldes elemente. kui õige

Iga koormamise või sundusega viia vähenemine kulu hinnanguliselt objekti. See tähendab mis tahes piiramine omandiõigust - on vähendada hindadega. Kui objekt on hinnanguliselt võrreldes võrreldavate objektide ei ole puudusi, hind, vastupidi, suurendab.

Sest maa olemasolust servituutide - ei ole ainus samm-alla faktor. Hinnates raha on väga oluline, kannab maa omandiõiguse või õiguse rentida, kasutada pidevalt. Kaks viimast reeglid alandav tegurid. On väga oluline, kas maa on teatud piirangud veelgi tegeleda.

müügitingimused

Sellised tingimused on arvesse võetud, kui hinnatakse objekti tegelikult on iseärasuste müük.

Alandamisele tegurid hõlmavad pankroti, mis tähendab, et müüja on kiire teha ostu-müügitehingu, kuna säriaeg objekti kinnisvaraturg on kindlasti vähenenud võrreldes sarnaste objektide.

Hindamine oluline mõju ja mis on seotud side, partnerlust, kuid nende riskide hindamiseks on raske.

Kui ostja ja müüja on seotud rendisuhted ja on kavas sõlmida müügilepingu nende vahel, et säästa tulumaksu muidugi hinnanguline maksumus on madal. Motivation sel juhul üks - kui tehingu pooled on ühendatud muu turuvälise suhted, seega müüja tegelikult laenab ostjale. Selline olukord, kui tehing toimub tingimuste valik.

Et suurendada maksustamishind elamukinnisvara võib tuua võimalus saada riigi infrastruktuuri arendamisega seotud toetused. Suurus Väidetav laenamise määratakse vahe subsideeritud ja turu laenudest.

turutingimused

Miinus pool võib kasutada, kui esineb oluline vahe turuhinna sarnased omadused ja ekspert.

Muutmine funktsioonid saab arvesse võtta, kui hinnatakse, kui mõju pakkumise ja nõudluse.

Saidi asukoht kinnisvara

Füüsilised tegurid (maa)

Võrdlev lähenemine hindamisel maa hõlmab kogumine omadused objekti vara:

• suurus;
• kujundada;
• Geoloogia;
• topograafia;
• ettevalmistuse taset, mis on kas kustutatud maa taimestik, kas ebatasasused kõrvaldatakse;
• kvaliteedi näitajad mulda.

Kõige tähelepanuväärsem on olemasolu või puudumise mäed või nõlvadel, kivimis või kraavide. Oluliselt mõned kandevõimega maa, selle tugevus, juuresolekul põhjavette. On väga oluline, kui on informatsioon võimaliku esinemise mineraalid. Kui teave on kinnitanud, maa on vaja olla koormaks tulevikus.

Üldised omadused objekti hinnata

Turg võrdlus lähenemine - uuring omadused, mis suurendavad võimalusi. Nende hulka kuuluvad:

• suurus hoone või ruumide;
• Kõrghooned;
• ja olemasolu ala abiruumidega;
• lae kõrgus.

Tähtis on materjali, mis on ehitatud hoone, moodsam ja usaldusväärsem on, seda suurem on vara väärtus. Last but not least kulu ja üldine välimus hoone, esinemine remont ja lihtne kirje. Kui sisend õue, siis on see samm-alla faktor.

Vähene hooldus - see on võimalus muuta hindamise aruande. See arvutus on tehtud väärtus kulusid remont või restaureerimistööd, võttes arvesse saadud tulud investeeringute hõivatud ehitus- või remondi.

majanduslik jõud

Võrdlev lähenemine kinnisvara - see on, võttes arvesse võimalikke sääste energiaressursside kasutamise ajal. Pidev kasv kulude kommunaalkulud muudab inimesed pidevalt mõelda säästmise ja alternatiivsete energiaallikate.

Eelkõige see tegur on oluline, kui objekt on omandatud edasiseks renti. Mida suurem suhe tulu kulud, mida kasutatakse tööks hoone või ruum, seda väiksem on kapitali tasuvus netotulu rentimise kinnisvara.

See kategooria kehtib mõõta olemasolu või puudumine meetrit, kas minimeerida soojuskadu üritusi.

muid näitajaid

Hindamine hõlmab tasu olemasolu või puudumine elemendid teenust. Lihtsaim näide - kui on olemas lift majas või mitte. Juuresolekul täielikku või osalist puudumist side, seda rohkem ühendatud lokaalse süsteemi. Kui liiga palju puudusi, parandus viiakse allapoole. Hinnang kinnisvara toimub veel mitmesuguste näitajate.

Etappidel lahendamise

Kõik arvutused põhinevad võrdlev lähenemine avatud lähtekoodiga informatsioon läbi hiljuti sarnase kinnisvara tehinguid.

hindamise etappe:

1. Uuring sarnaste ettepanekute konkreetse kinnisvara segment, kindlaks võrdlusandmeid, et müüdi hiljuti.
2. Kogutud andmed analüüsitakse eraldi ja iga lause võrreldes hinnanguliselt kinnisvara.
3. Isoleerimine hinnakujunduse omadused muudatused hindamisaruanne.

Sobitada korrigeeritud hinnad ja hindamise lõplik väärtus võrdlev lähenemine.

Eelised võrdlev lähenemine

Esiteks meetod võimaldab kajastada arvamust ainult tüüpiliste ostjad ja müüjad.

Hindamine kajastub jooksevhindades, võttes arvesse majandusolude muutustele ja isegi inflatsiooni. Hindamine on alati staatiliselt maandatud.

Selleks, et hinnata konkreetse vara, siis ei ole vaja õppida kõiki kinnisvaraturul, kuid ainult sarnaste objektide. Tehnika on väga lihtne, usaldusväärne tulemusi.

... ja miinused

• On üsna raske kindlaks tegelik hind.
• Täielik sõltuvus aktiivsuse ja stabiilsuse kinnisvaraturul.
• Keerukuse andmete ühtlustamist, kus sarnaste objektide erinevad oluliselt nii müüki.

Kokkuvõtteks

Sisuliselt võrdlev lähenemine hindamise kinnisvara mõista nii ostja ja müüja. Tehnikat võimaldab pooltel uurida kinnisvaraturul ja veenduda, et need ei läheks kaduma. Hindamise aluseks võib olla juba lõpetatud tehingute või pakub muid müüjad. Igal juhul võrdlev meetod - süstematiseerimine ja andmete võrdlemine sarnaste omadustega. Peaasi, et valik sarnased esemed võrdlus võttis arvesse eri- või ebatavaline tegurid, nagu oht tagatise arestimine, muutused seaduste ja määruste kohalikul tasandil või eiramine laenulepingu olemasolu elemendid sunnita.