Kuidas müüa korter oma? Maksu müüdud korteri. Kinnisvara müük ilma vahendajate

Kas on võimalik müüa vara ilma vahendajatena? Sellele küsimusele vastamiseks on vaja mõista, miks kinnisvaraomanikud neile kaebuse esitavad. Kui pöördute agentuuride teenuste poole, usuvad paljud ekslikult, et nad vastutavad täielikult selle eest ostetud korteri eest. Vahendusteenuste osutamise põhjus ei ole mõistlik. Vastavalt seadusele sõlmib müüja ja ostja müügilepingu müüja ja ostja ning kinnisvaraamet on lihtsalt vahendaja. See ei kanna mingit õiguslikku ega rahalist vastutust. See on tingimata sätestatud kliendi ja asutuse vahelise teenuse osutamise lepingus. Parimal juhul suudab ta esindada müüja huve menetluse käigus.

Paljud kasutavad vahendajate teenuseid ettenägematute olukordade või pettuste vältimiseks. Teades, kuidas sõltumatult korterit müüa, nimelt kõiki ähvardusi ja nüansse tehingu igas etapis, saate ennast enim ennast turvaliselt kaitsta ja seda ilma agentuuri abita.

Kinnisvaramaakler teeb raske tööd, seetõttu on professionaalse tasu maksumus kõrge. Kuid suur osa inimesi, kes soovivad jõupingutusi teha ja raha säästa, on ikka veel vahendajate teenuseid. Põhjus on üks - nad ei tea, kuidas müüa korter ilma kinnisvaramaakler. Pärast korteri ostmise korra kõikide tutvumiste tutvustamist võite kindlasti ilma vahendajata teenindada.

Esimesed sammud: kuidas hinnata, panna müüki ja korraldada korteri vaatamist

Kuidas ise korterit müüa ja kust alustada? Enne tehingut peate läbima kolm esimest sammu vara müümiseks:

1. Kõigepealt peate seadma korteri hinna korrektselt. Selleks peate uurima sarnaseid kinnisvara pakkumisi. Reklaamiajalehtede abil on Internetis leida reklaamid korterite müümiseks samas linnaosas ligikaudu sarnaste parameetritega: staatus, ala, asukoht jne. Võite helistada mitmele sarnasele võimalusele ja täpsustada üksikasju, samuti küsida, kui kaua korter müüakse. Väärtuse kujundamisel tuleb märkida, et ostja saab tehingu sõlmida. Tavaliselt on oksjonil kuni 5% soovitud hinnast.
2. Korteri ligikaudse maksumuse tuvastamisel on vaja meelitada nii palju potentsiaalseid ostjaid kui võimalik. On vaja reklaamida populaarsete reklaamiväljaannete, tasuta ajalehtede, postitada need internetilehekülgedel ja kleepida see spetsiaalsetesse infolehtedesse. Reklaam peaks lühidalt sisaldama kogu informatsiooni korteri ja telefoni kohta kontakti jaoks. Potentsiaalsetele ostjatele ei helise ööpäevaringselt, saate määrata kõnede jaoks kindla aja. Peate oma reklaami värskendama nii sageli kui võimalik.
3. Selles etapis saavad nõu kõik müüjad, eriti naised, kes on huvitatud korteri müügist. Ostjate külastamiseks tuleks olla ettevaatlik:

• Pange kohtumised päevaks paremini puhkepäeval;
• Olge kohtumisel eelistatavalt koos keegi, keda te tunnete;
• Valitud esemete ja raha eemaldamine silmapaistvatest kohtadest;
• Ärge kunagi näita enne tehingut originaaldokumente, ainult fotokoopiaid.

Hoiuse võtmine

Teil ei ole vaja kiirustada müüki reklaamide eemaldamiseks, äkki inimene muudab oma meelt ja müüja kaotab potentsiaalse kliendi. Kui olete hinnaga kokku leppinud, peate ostjalt ettemakse tegema. Need, kes tegelevad tehinguga iseseisvalt ja uurivad, kuidas korterit müüa ilma kinnisvaramaaklerita, peate teadma - seaduslikult saab seda momenti vormistada erineval viisil: kirjutada etteleping (ettemaksu kviitung) või koostada tagatisraha eelleping. Selles müügilepingus mugavuse ja ohutuse tagamiseks peate esitama müüdava objekti ja ettetellimise tingimuste täieliku kirjelduse. Kui tehingust keeldutakse, on ostja kohustatud tagastama ka karistused.

Kuidas on müügileping?

Selle protsessi peamine samm on õigesti koostada müügileping, mis peaks olema valmis 2-3 päeva enne tehingu määratud aega. Selle dokumendi vorm on valitud notariaalselt tõestatud või lihtsa kirjaga (PPF). Mõlemal registreerimisliigil on sama õigusjõud. Kuid need, kes õpivad, kuidas iseseisvalt müüma korteri hüpoteegi, peaksite teadma, et antud juhul peaks seaduse kohaselt olema lepingu vorm ainult notariaalselt tõestatud.

Kokkuleppe koostamine PPF - säästlikum ja maksab umbes 50-70 dollarit. Dokumendi notariaalsel kujul võtab notar täiendava protsendi müügihinnast. Loomulikult maksab seda tüüpi kliiringu hind märkimisväärselt rohkem, nii et ilma vajaduseta valida lepingu notariaalne vorm ja kulutada lisaraha.

PPF-lepingut saab teha ise või küsida advokaadilt abi. Igal juhul peate hoolikalt uurima kinnisvara müügi lepingut ja hoolikalt kontrollima kõiki selle punkte:

• Kes müüb kellele ja kellele (nimi ja passi andmed);
• Lepingus ettenähtud põhiparameetrite aadress ja täielik vastavus STi sertifikaatidega - ф № 11А и ф № 22А;
• Müügitingimused, korteri hind ja vastastikuse arvelduse vorm;
• Lepingus kirjeldatud dokumentide õigsus;
• Korteri vabastamise aeg ja registreeritud isikute lunastamine on reeglina 14 päeva.

Müügilepingu registreerimine

Kõige mugavam ja ohutum viis vastastikuseks arveldamiseks on pank. Soovitav on avada see usaldusväärses pangas, mis asub neutraalsel territooriumil. Pankrolumber tagab, et müüja saab oma raha kohe pärast kõigi vajalike dokumentide täitmist.

Kui raha paigutatakse panga lahtrisse, on vaja anda kinnisvara müümise leping allkirjadega ja selliste dokumentidega Saksamaa Liitvabariigi registreerimisasutusse (FSGRKK):

• Müüdava korteri pealkiri (ostu- ja müügileping, pärimisõiguse tunnistus, samuti kõik muu, mis kinnitab omaniku õigusi);
• Korteri katastripassi, mis on saadud STI spetsialistidelt;
• Originaali finants- ja isikliku konto (AKC) koopia ja väljaannete koopia;
• Tõendite originaal sertifikaatide Ф № 22А (kohustuslik) ja Ф № 11А (vajaduse korral);
• Tehingu kõigi osalejate passide koopiad;
• Naiste puhul, kes õpivad korteri müüki ise, peaksite teadma, et korteri poolt ettenähtud mehe nõusolek on nõutav ja mees - naise nõusolek;
• Kui lapsi on, siis on mõnel juhul vajalik eestkosteasutuse luba;
• Kui korter on ühiskondlik, siis on vaja naabrite (kui nad on teiste ruumide omanikud) või linna (kui ülejäänud ruumid ei ole erastatud) keeldumine;
• Teised dokumendid on registreerimise eest vastutava ametniku äranägemisel (sünnitunnistused, surmad jne).

Kui registripidaja aktsepteerib dokumente, siis kõik on õigesti paigutatud. See töötaja saab kviitungi dokumentide vastuvõtmisel ja määrab aja, millal on vaja kiirenemist. Üldjuhul registreeritakse FSKRMCs dokumente keskmiselt kaks nädalat, seejärel registreeritakse ostjale ja müüjale registreeritud ostudokument. Mõlemad pooled peavad hoolikalt kontrollima vigade ja vigade lepingut. Kui kõik on hästi, siis peab müüja võtma ostjalt pangakontorilt võti .

Miks on mul vaja ülekandetunnistust?

Korteri vabastamine toimub müügilepingus ettenähtud korras. Üleviimistoiming on oluline dokument, mis koostatakse tehingu ajal suvalises vormis. See täpsustab korteri seisundit. Mõnikord asendab seda müügileping, kuid seda paberit on parem teha eraldi. Loomulikult on võimalik jõuda suuliste kokkulepeteni, kuid enamasti on mõistlikum kaitsta. Oluline punkt müüjatele, kes õpivad, kuidas müüa korter ilma kinnisvaramaaklerita: kuni saatelehe allkirjastamiseni vastutab müüja korteri füüsilise seisundi (üleujutus, tulekahju, vargus) eest ning maksab ka kõik kommunaalmaksed.

Millistel juhtudel on maks makstud?

Kõik müüjad on huvitatud sellest, kas müüdava korteri eest tuleb tasuda maksu. Seaduses on sellised olulised punktid:

• Kui isikul on korter kolmeks aastaks või kauemaks, siis on tema müügist vabastatud maksustamine Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 217 punkti 17 alapunkti 1 kohaselt, kuid ta peab siiski esitama nullist maksudeklaratsiooni;
• Kui müüjal on vähem kui 3 aastat eluaset, on ta vastavalt maksuseadustiku artikli 220 lõikele 1 kohustatud tasuma 13% maksust summast, arvutamise skeemist, mille omanik valib oma äranägemisel.

Kaks arvutusvalemit maksustamiseks:

• Vormel 1 : korteri müügist saadud kasumist lahutage selle ostmise maksumus;
• Vormel 2 : korteri müügi summast võtta 1 miljon rubla.

Need, kes tegelevad küsimusega "kuidas korterit ise müüa" ja ei tea kõiki õigusaktide üksikasju, kasulikku kasulikku teavet:

1. Kui korter osteti praeguse müügihinnaga või kõrgemal, siis on parem kasutada esimest arvutusvalemit, kuna maksusumma on negatiivne, seega ei pea te midagi maksma. Näiteks ostis omanik kaks aastat tagasi korteri 2 miljoni rubla eest ja müüs nüüd 1,8 miljoni rubla eest, siis vastavalt valemile 1,8 miljonit rubla. - 2 miljonit rubla. = -0,2 miljonit rubla. - kahjumit ei maksta.
2. Kui korter sai peaaegu vabaks (pärandina, annetusena), on mõistlikum arvutada teine valem.
3. Vastavalt Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 229 punktile 1 on igal juhul vaja esitada maksudeklaratsioon müüja registrisse, kuni müügi aastale järgneva aasta 30. aprillini. Arvutatud nullmääraga maks tuleb tasuda enne 15. juulit.

Korterite müük volikirja alusel

Kui eluaseme müügiks vajaliku töömahuka protsessi puudumine on aega, antakse tihti välja volikiri. Näiteks on see mõistlik lahendus juhul, kui mitmel omanikul on üks vara. Sellisel juhul korterite müük on järgmine: kõik omanikud teevad ühe, vähem hõivatud isiku jaoks kõik tehingud, mis on seotud tehinguga. Sõltumata volikirja koostamise põhjusest on väga oluline punkt: selleks, et vältida probleeme ja mitte elada ilma eluruumideta, on vaja selgelt kinnitada usaldusisiku volitusi.

Väga tõsiselt ja hoolikalt peate pöörduma üldise volikirja poole. See võimaldab volitatud isikul teha mis tahes tehinguid varaga ja käsutada seda oma äranägemisel, näiteks müüa seda ja saada endale raha. Ülddeklaratsiooni väljastab notar ainult pärast printsipaali põhjalikku kontrollimist, kuivõrd ta mõistab sellise olulise dokumendi tüübi allkirjastamise eesmärki.

On olemas juhtumeid, kui ostja soovib maandada ja nõuab ostja ja müügilepingu sõlmimist korteriomaniku poolt kinnitatud tehingu kohta. Siis võite müüa korterit volikirjaga ainult pärast seda, kui notari poolt koostatud printsipaal avaldus müügitehingu kehtivuse kohta.

Juhul, kui vajadus kasutada usaldusisiku teenuseid ei ole asjakohane, võib volikirja tühistada enne tähtaja lõppu. Teave volikirja tühistamise kohta on registreeritud notarikogu infobaasis.

Korteri müük, kus laps elab

Peaaegu igal perel on lapsed. Seetõttu vanematele, müüjatele, küsimus on väga asjakohane: "Ja sellisel juhul, kuidas müüa korter?" Lapsega peate arvestama ja mitte mingil juhul rikkuma tema huve, vastasel juhul on eluaseme müük problemaatiline. Sellele järgivad eestkosteasutused. Tehingute ostu ja müümise kord võib olla kahte tüüpi: laps on registreeritud korterisse või on eluasemeosa omanik.

Vastavalt Art. 26, 28 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku alaealiste ja alaealiste lastega on ainult võimalus seaduslike esindajate nõusolekul teostada rangelt kindlaksmääratud hulga tehinguid, sealhulgas neid, kus kinnisvara osaleb. Eluruumi, kus alaealine on registreeritud, kuid mitte omanik, müümine on võimalik ilma eestkosteorganite loata. Erandiks on lapsed, kellel puudub vanemliku hoolitsus või eestkoste. Sellises olukorras on vaja eestkosteteenuse eriluba. Igal juhul peate enne korteri müüki leidma lapsele uue elukoha, kuna lapsed, kes tööle asumisel ühes elukohas, peavad viivitamata registreeruma teisele. Samal ajal peaks uus eluase olema sama või suurema alaga ja sarnaste elutingimustega. Kui alaealise õigusi pole midagi rikutud, pole korteri müügiga probleeme.

Kui laps on osa korteri omanikust, siis on vaja eestkosteasutuste ja eestkoste vastavat nõusolekut. Seda tuleks hoolikalt ette võtta enne eluaseme müüki. Peate võtma alaealise lapse registreerimiskohaga ühendust eestkostjaorganisatsiooniga ja selgitama, kas korterit on võimalik müüa üldiselt, olenevalt konkreetsest juhtumist. Kui tehing on seadusega sätestatud, siis on vaja välja selgitada, millistel tingimustel koostatakse müügiluba ja kogutakse vajalikud sertifikaadid. Kui müügiaruanne on koostatud, saab lapsehoidja ilma lapse (kui ta on alla 14-aastane) või temaga (kui ta on üle 14-aastane) lapsehoidmis- ja hooldusasutustele, et taotlus täita ja allkirjastada. Teine eestkostja (abikaasa, isegi kui paar on lahutatud) peab olema kohal ja andma nõusoleku. Seejärel saate määratud päeval saada valmisloa.

Erandlikud juhtumid:

• Kui kavatsete oma elukohta ümber paigutada seoses teise piirkonna üleviimisega, on tehing võimalik ainult eestkostja organisatsiooni loal ja korteri eest saadud summa kantakse üle alaealise pangakontole. Vanematele antakse 3 kuud alates uue eluaseme soetamiseks müügi kuupäevast ja samalaadse osa registreerimisest lapse varasse. Vastasel korral jätavad eestkosteasutused endale õiguse müügilepingu üles öelda.
• Kui lähete alalisele elukohale väljaspool riiki, on vaja esitada hooldusorganisatsioonile nimekiri teatud dokumentidest, mis on saadud OVIRist.
• Kui ehitatakse uut eluaset, siis tuleb eestkosteasutuse nõusolekul saada see ehitusetapis. Alaealine peab ajutiselt kuskil registreerima (sõpradelt, sugulastelt). Kindlustatud organisatsioonile loa taotlemisel tehakse arendusettevõttega leping, mis kajastab lapse osalust.

Erisoodustatud korteri müümise võimalused

Lihtsaim viis privatiseeritud korteri müümiseks on müüa see ühele ostjale ja jagada kasum vastavalt nende osakaalule. Samuti on võimalik, et üks omanikest laseb kõik teised aktsiad teistelt omanikelt. Siin on kõik lihtsad ja tehingu skeem on standardne. Kuid tihti juhtub, et üks omanikest keeldub müügist. Kuidas käesoleval juhul erastatud korterit müüa? Siin kõik sõltub sellest, kuidas kinnisvara jaguneb.

Kui korter on jagatud osadeks arvesti, siis tuleb kõigepealt kirjutada notariaalselt teate müük, täpsustades soovitud suurus ja väärtus nende müüdud ala ja selle saata tähitud kirja ülejäänud omanikele. Vastavalt Art. 250 tsiviilseadustiku neil on eelis teiste ostjatega. Kui 30 päeva jooksul teised omanikud ei vastanud vastuvõtmise või tagasilükkamise ostu, et kunsti. 250 tsiviilseadustiku saate ära nende õigust müüa oma osaluse ühine korter ühelegi teisele isikule.

Kui korter on jagatud protsendid, siis müüa seda teistele soovimata on võimatu, kuid võite saada raha tahtlikult või tahtmatult oma osa, pöörduda kohtusse.

Kui erastatud eluaseme alaealine laps on osa, siis müüa korter on võimalik, võttes sai loa eestkoste organid.

Müüa annetatud korteri

Mees, kes on sertifikaadi annetustena võib käsutada oma äranägemisel. Kui omanik soovib müüa annetatud korteri, kus ta oli ainuomanik, müük toimub üldine standard kava. Pärast raha eest vara, müüja peab maksma tulumaksu. Kuidas õigesti ja kasumlikult valida maksu valemiga oleme peetakse ülal.

Kui kingitus on saanud korterite osakaal, mis on jagatud protsent või meeter, müük skeem on sarnane juttu osas "Võimalikud müük erastatud korteri."

Müüa korter hüpoteegi

Hoolimata mõningatest takistustest, mis kaasnevad tegeleda hüpoteegi vara müüa korter hüpoteegi reaalne. Et seda operatsiooni teha mitmel viisil:

1. Enneaegselt sulgeda laenu tagasimaksmisega seda oma säästud, või kui ostja on nõus, sest saadud ettemaksete temalt.
2. Saate müüa korter ilma eelneva krediidi tagasimaksmisega võlga. Selleks tuleb kirjutada avaldus pangale ja oodata heakskiitu. Ta võib keelduda, kui müük toimub tähtaja jooksul moratooriumi varakult lõpp laenu. Kui pank on nõus, kuid nõuab tema osalemine tehingus, siis on avatud kaks panka kastid: esimene ostja paigutatud summa laenu tagasimakse, teine - ülejäänud vahe. Pärast eemaldamist koormamine vara tehakse ost ja müük. Sel juhul isegi müüki korteri ilma kinnisvaramaakler oleks pangale maksma tasu avamist rakkude ja toetust.
3. Kui laenuandja on nõus müük ilma eelneva laenu ja ei ole nõus osalema tehingu, on vaja sõlmida esialgse ostu-müügi dokument. Siis, olles maksnud saadud laenu ostja raha omanik saab dokumendi keelu ja läheb Companies House. Lisaks müüja sulgeb tegeleda notari juures.
4. Saate müüa korter koos krediiti. Ostja peab esitama pangale kõik vajalikud dokumendid, mis kinnitavad tema maksevõime ja ta oli juba otsustanud asja asendamise versioon laenuvõtja. Kui positiivne otsus ümber õigusi, kinnisvara ja on hüpoteek ja müüja saab vahe väärtus müüdud korterid ja ülejäänud võla osaluseta võlausaldaja.

järeldus

Tuleb välja, et eri korterid: kinnistu, see, kelle omanik - laps, hüpoteegiga, kingitus - saab müüa abita kinnisvaramaakler, teades kõiki etappe tehingu hinna määramisel saada rahasumma. Võttes idee ohtudest ja Hienoudet protsessi ja paneb palju palju vaeva ja aega, saate müüa oma korteris.